司法書士法人・土地家屋調査士法人我孫子総合事務所(横浜)測量・相続・遺言

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民法の改正(その六百八)

ところで、部会資料45では次のように提案されていました。

イ 目的不動産について所有権を譲り受けた者が賃借権の対抗を受ける場合の規律
(ア) 賃貸借契約の当然承継
賃貸借の目的不動産を譲り受けた者が前記アの規定により賃借権の対抗を受ける場合に関する規律について,次の①②のような規定を設けるものとしてはどうか。また,これに加えて次の③④のような規定を設けるという考え方があり得るが,どのように考えるか。
① 旧所有者と賃借人との間の賃貸借契約は,旧所有者と新所有者との間に賃貸人たる地位を承継させる旨の合意がなくても,また,賃借人の承諾がなくても,新所有者との間に当然に承継され,旧所有者は賃貸借関係から当然に離脱する旨の規定
② 新所有者が賃借人に対して賃貸人たる地位の承継を主張するためには,目的不動産の所有権移転登記を備える必要がある旨の規定
③ 賃借人が,目的不動産が譲渡されたことを知らずに,旧所有者に賃料を支払ったときは,その支払を新所有者に対抗することができる旨の規定
④ 賃借人が目的不動産について必要費を支出した後,目的不動産が譲渡され賃貸人たる地位が新所有者に当然に承継された場合には,旧所有者が負担していた必要費の償還義務(民法第608条第1項参照)は新所有者に当然に承継される旨の規定

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民法の改正(その六百七)

 「自己の所有家屋を他に賃貸している者が賃貸借継続中に第三者に右家屋の所有権を移転した場合には、特段の事情のないかぎり、賃貸人の地位もこれにともなつて右第三者に移転するものと解すべきである。」

最判昭和39年8月28日

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民法の改正(その六百六)

 【賃借人が対抗要件を具備している場合に,賃貸人が契約の目的物を第三者に譲渡したときは,賃貸借契約関係は当然に新所有者に移転し,旧所有者は契約から離脱する】

大審院大正10年5月30日

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民法の改正(その六百五)

しかし、判例(大判大正10年5月30日、最判昭和39年8月28日)及び通説は、賃借人が賃借権を譲受人に対抗できる場合には、当該不動産の譲渡によって、特段の事情がない限り賃貸人としての地位が譲渡に伴って法律上当然に移転し、旧所有者は賃貸借関係から離脱するとしています。

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民法の改正(その六百四)

賃貸人が目的物を第三者に譲渡した場合、賃貸人の地位がどうなるかは問題になります。
言うまでもなく賃貸借契約は債権契約ですから、賃貸人としての地位の移転には、当事者の合意や賃借人の承諾等が必要だとも考えられます。

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民法の改正(その六百三)

中間試案の概要では次のように述べられています。
本文(2)は,民法第605条の規律の内容のうち賃貸人たる地位の移転について定めるものであり,賃貸人たる地位の当然承継に関する判例法理(大判大正10年5月30日民録27輯1013頁)を明文化するものである。なお,本文(2)は,所有者が賃貸人である場合が典型例であると見て,その場合における当該所有権の譲受人に関する規律を定めたものであるが,地上権者が賃貸人である場合における当該地上権の譲受人についても同様の規律が妥当すると考えられる。

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民法の改正(その六百二)

本文(2)については、日弁連は次のような意見を付しています。

(2) 不動産の譲受人に対して上記(1)により賃貸借を対抗することができる場合には,その賃貸人たる地位は,譲渡人から譲受人に移転するものとする。
【意見】
賛成する。
【理由】
実務上頻繁に生じる法律関係であり,判例や実務上の取扱いが確立しているにもかかわらず,現行法では条文上,その取扱いが明確でない。そこで,明文の規定を置くことにより,法律関係の明確化を図ることが望ましい。

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民法の改正(その六百一)

民法605条の改正提案は、その内容において中間試案以来一貫してぶれがありません。
特段の異論が提出されなかったものと思われます。
本文(1)についても、一般的な理解や判例が明文化されたものであり、解りやすい民法への努力が認められます。
筆者も異論はありません。

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民法の改正(その六百)

なお、本文(1)においては,605条の「その効力を生ずる」という文言を「対抗することができる」に改めています。
これは,第三者に対する賃借権の対抗の問題と第三者への賃貸人たる地位の移転の問題とを区別しておいて、その前者を本文(1),後者を本文(2)で規律することによって,同条の規律の内容をより明確にすることを意図しているのです。

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民法の改正(その五百九十九)

さらに、「その後」という文言を削除することによって、「賃貸借の登記をする前に現れた第三者との優劣も対抗要件の具備の先後によって決まること」を明確化しているのです。

因みに、最判昭和42年5月2日は次のように判示しています。

裁判要旨
甲から乙へ家屋所有権が譲渡により移転したる後、甲から右家屋を賃借して引渡を受けた丙は、その後に右所有権移転登記を受けた乙に対し、右賃借権を以て対抗することができる。
(借家の所有権移転登記と借家法第一条)

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民法の改正(その五百九十八)

つまり、本条の「その不動産について物権を取得した者」という文言にについて、「その他の第三者」を付加することによって、同一不動産上に二重に賃借権を設定した者や当該不動産の差押債権者等が含まれることを明文化することを提案しているのです。

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民法の改正(その五百九十七)

ところで、「部会資料16-2」には、次のように記されています。

(補足説明)
1 不動産賃貸借を対抗できる第三者の範囲について
現行民法第605条は,不動産の賃貸借を登記したときは,その後その不動産について「物権を取得した者」に対しても,賃貸借の効力を生ずると規定している。
しかし,「物権を取得した者」の他にも,例えば,同一の不動産について他に賃借権の設定を受けた者や,当該不動産の差押債権者については,対抗関係が想定され,これらの第三者との関係においても賃借人は賃借権を対抗することができると解されている。そこで,条文上もこれらの第三者が含まれることを明示すべきであるとの考え方が提示されている。
このような考え方について,どのように考えるか。

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民法の改正(その五百九十六)

日弁連は中間試案に対して次のような意見を提出しています。

4 不動産賃貸借の対抗力,賃貸人たる地位の移転等(民法第605条関係)民法第605条の規律を次のように改めるものとする。
(1) 不動産の賃貸借は,これを登記したときは,その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができるものとする。


【意見】
賛成する。
【理由】
同条に関する一般的な理解を明文化するものであり,特段異論はない。

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民法の改正(その五百九十五)

参照判例

最判昭和46年2月19日は、
「建物の賃借人または占有者が、原則として、賃貸借の終了の時または占有物を返還する時に、賃貸人または占有回復者に対し自己の支出した有益費につき償還を請求しうることは、民法六〇八条二項、一九六条二項の定めるところであるが、有益費支出後、賃貸人が交替したときは、特段の事情のないかぎり、新賃貸人において旧賃貸人の権利義務一切を承継し、新賃貸人は右償還義務者たる地位をも承継するのであつて、そこにいう賃貸人とは賃貸借終了当時の賃貸人を指し、民法一九六条二項にいう回復者とは占有の回復当時の回復者を指すものと解する。」
と判示しています。

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民法の改正(その五百九十四)

 参照判例

 最判昭和46年4月23日は,
「土地の賃貸借契約における賃貸人の地位の譲渡は,賃貸人の義務の履行を伴うものではあるけれども,賃貸人の義務は賃貸人が何ぴとであるかによって履行方法が特に異なるわけのものではなく, また,土地所有権の移転があったときに新所有者にその義務の承継を認めることが むしろ賃借人にとって有利であるというのを妨げないから,一般の債務の引受の場合と異なり,特段の事情のある場合を除き, 新所有者が旧所有者の賃貸人としての権利義務を承継するには,賃借人の承諾を必要とせず,旧所有者と新所有者間の契約をもって これをなすことができると解するのが相当である。」
 と判示しましています。

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民法の改正(その五百九十三)

(概要)

本文(5)は,賃貸人たる地位の移転(当然承継)の場面における敷金返還債務及び費用償還債務の移転について定めるものである。敷金返還債務について,判例(最判昭和44年7月17日民集23巻8号1610頁)は,旧所有者の下で生じた延滞賃料等の弁済に敷金が充当された後の残額についてのみ敷金返還債務が新所有者に移転するとしているが,実務では,そのような充当をしないで全額の返還債務を新所有者に移転させるのが通例であり,当事者の通常の意思もそうであるとの指摘がある。
そこで,上記判例法理のうち敷金返還債務が新所有者に当然に移転するという点のみを明文化し,充当の関係については解釈・運用又は個別の合意に委ねることとしている。費用償還債務については,必要費,有益費ともに,その償還債務は新所有者に当然に移転すると解されていることから(最判昭和46年2月19日民集25巻1号135頁参照),この一般的な理解を明文化することとしている。

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民法の改正(その五百九十二)

(概要)

本文(4)は,賃貸人たる地位の移転(当然承継)を賃借人に対抗するための要件について定めるものであり,判例法理(最判昭和49年3月19日民集28巻2号325頁)を明文化するものである。


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民法の改正(その五百九十一)

(概要)

本文(3)は,賃貸人たる地位の当然承継が生ずる場面において,旧所有者と新所有者との間の合意によって賃貸人たる地位を旧所有者に留保するための要件について定めるものである。
実務では,例えば賃貸不動産の信託による譲渡等の場面において賃貸人たる地位を旧所有者に留保するニーズがあり,そのニーズは賃貸人たる地位を承継した新所有者の旧所有者に対する賃貸管理委託契約等によっては賄えないとの指摘がある。
このような賃貸人たる地位の留保の要件について,判例(最判平成11年3月25日判時1674号61頁)は,留保する旨の合意があるだけでは足りないとしているので,その趣旨を踏まえ,留保する旨の合意に加えて,新所有者を賃貸人,旧所有者を賃借人とする賃貸借契約の締結を要件とし(本文(3)第1文),その賃貸借契約が終了したときは改めて賃貸人たる地位が旧所有者から新所有者又はその承継人に当然に移転するというルールを用意することとしている(本文(3)第2文)。
もっとも,賃貸人たる地位の留保に関しては,個別の事案に即した柔軟な解決を図るという観点から特段の規定を設けずに引き続き解釈に委ねるべきであるという考え方があり,これを(注)で取り上げている。

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民法の改正(その五百九十)

(概要)

本文(2)は,民法第605条の規律の内容のうち賃貸人たる地位の移転について定めるものであり,賃貸人たる地位の当然承継に関する判例法理(大判大正10年5月30日民録27輯1013頁)を明文化するものである。
なお,本文(2)は,所有者が賃貸人である場合が典型例であると見て,その場合における当該所有権の譲受人に関する規律を定めたものであるが,地上権者が賃貸人である場合における当該地上権の譲受人についても同様の規律が妥当すると考えられる。

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民法の改正(その五百八十九)

ところで、中間試案の概要は次のように述べています。

(概要)
本文(1)は,まず,民法第605条の「その後その不動産について物権を取得した者」という文言について,「その他の第三者」を付加するとともに,「その後」を削除するものである。
同条の規律の対象として,二重に賃借をした者,不動産を差し押さえた者等が含まれることを明確にするとともに,「その後」という文言を削除することによって賃貸借の登記をする前に現れた第三者との優劣も対抗要件の具備の先後によって決まること(最判昭和42年5月2日判時491号53頁参照)を明確にするものである。
また,本文(1)では,同条の「その効力を生ずる」という文言を「対抗することができる」に改めている。
これは,第三者に対する賃借権の対抗の問題と,第三者への賃貸人たる地位の移転の問題とを区別し,前者を本文(1),後者を本文(2)で規律することによって,同条の規律の内容をより明確にすることを意図するものである。

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民法の改正(その五百八十八)

中間試案の対応する部分は次のとおりです。

4 不動産賃貸借の対抗力,賃貸人たる地位の移転等(民法第605条関係)
民法第605条の規律を次のように改めるものとする。
(1) 不動産の賃貸借は,これを登記したときは,その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができるものとする。
(2) 不動産の譲受人に対して上記(1)により賃貸借を対抗することができる場合には,その賃貸人たる地位は,譲渡人から譲受人に移転するものとする。
(3) 上記(2)の場合において,譲渡人及び譲受人が,賃貸人たる地位を譲渡人に留保し,かつ,当該不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは,賃貸人たる地位は,譲受人に移転しないものとする。この場合において,その後に譲受人と譲渡人との間の賃貸借が終了したときは,譲渡人に留保された賃貸人たる地位は,譲受人又はその承継人に移転するものとする。
(4) 上記(2)又は(3)第2文による賃貸人たる地位の移転は,賃貸物である不動産について所有権移転の登記をしなければ,賃借人に対抗することができな
いものとする。
(5) 上記(2)又は(3)第2文により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは,後記7(2)の敷金の返還に係る債務及び民法第608条に規定する費用の償還に係る債務は,譲受人又はその承継人に移転するものとする。
(注)上記(3)については,規定を設けない(解釈に委ねる)という考え方がある。

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民法の改正(その五百八十七)

参照条文

(不動産賃貸借の対抗力)
第605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

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民法の改正(その五百八十六)

要綱案

4 不動産賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転等(民法第605条関係)
民法第605条の規律を次のように改めるものとする。

(1) 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
(2) (1)、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
(3) (2)の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
(4) (2)又は(3)後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
(5) (2)又は(3)後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、民法第608条の規定による費用の償還に係る債務及び7(1)の規定による7(1)に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

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民法の改正(その五百八十五)

筆者はこの要綱案には疑問符を進呈します。
中間試案においては、現代社会においては20年を超える賃貸借を認めるニーズがあることから、民法604条を削除することとしていました。
要綱案は、長期間の賃貸借を認めることにはなお弊害が生ずる懸念があるとの指摘に対して、その妥協案として50年という上限を採択したものだと考えられます。
しかし、その弊害といっても、所有権を毀損するという抽象的な指摘であり、どうも釈然とはしません、
さらには、50年という数字も現行の特別法に準拠したものにすぎません。
賃借権の存続期間に上限制限が必要であるという点についての確たる説明を欠いています。
筆者は中間試案どおりに本条の削除を支持します。

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民法の改正(その五百八十四)

中間試案の段階では、現代社会においては20年を超える賃貸借を認めるニーズがあることから、民法604条を削除することが提案されていました。
しかし、あまりにも長期にわたる賃貸借は、目的物の所有権にとって過度な負担になる等の弊害が生ずる懸念があるとの指摘が出され、このような弊害に対しては、公序良俗等の一般原則によっては十分な対応ができないおそれがあるされました。
そこで、何らかの存続期間の上限を設けるのが適切であると考えられ、要綱仮案では、民法278条が物権である永小作権の存続期間の上限を50年と規定していること等を参照して、賃貸借の存続期間の上限を20年から50年に改めることとされたのです。

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民法の改正(その五百八十三)

(説明)

本論点は、現代社会においては20年を超える賃貸借を認めるニーズがあることから、民法第604条を削除するというものであった。しかし、これまでも部会において、あまりにも長期にわたる賃貸借は、目的物の所有権にとって過度な負担になる等の弊害が生ずる懸念があるとの指摘があり、改めて検討したところ、このような弊害に対しては公序良俗等の一般原則によっては十分な対応ができないおそれがあることから、何らかの存続期間の上限を設けるのが相当であると考えられた。そこで、民法第278条が物権である永小作権の存続期間の上限を50年と規定していること等を参照して、賃貸借の存続期間の上限を20年から50年に改めるものである

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民法の改正(その五百八十二)

ところで、民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案(案) 補充説明・部会資料83-2には次のように記されています。

第33 賃貸借
3 賃貸借の存続期間(民法第604条関係)
民法第604条の規律を次のように改めるものとする。
(1) 賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。
(2) 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。

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民法の改正(その五百八十一)

2 改正の内容

素案は、以上の問題の所在を踏まえて、民法第604条を削除し、賃貸借の存続期間の上限を廃止するものである。

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民法の改正(その五百八十)

以上のように、賃貸借契約の存続期間についての20年の上限規定が経済活動上の不都合を生じさせる事態となっている。
また、特別法には、賃貸借契約についての上限規定を修正する規定を設けるものがある。
すなわち、借地借家法においては、建物の所有を目的とする土地の賃借権についての存続期間を30年又はこれよりも長い期間とし(同法第3条、第9条)、農地法においては、農地又は採草放牧地の賃貸借について、存続期間の上限を50年に修正する規定が設けられている(同法第19条)。
また、建物の賃貸借についても、賃借人保護の見地から、民法第604条の規定の適用が除外され(借地借家法第29条第2項)、賃貸借の存続期間の上限を設けないこととされている。このように、民法第604条は賃貸借の存続期間を定めているが、現状では、土地建物といった賃貸借契約のうち重要なものについて、同条の例外が設けられるに至っている。
以上のように、賃貸借契約の存続期間に20年の上限を設けることは、現代社会における取引に適合しないものとなっており、現に、賃貸借契約のうちの重要なものについて特別法による修正を受けている。
なお、民法第604条を維持した上で、20年の上限を超える賃貸借契約をする必要がある場合には特別法で対処するという考え方に対しては、上記の具体的に指摘されているニーズに的確に応える立法措置は必ずしも容易でないことなどを指摘することができる。

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民法改正案を閣議決定

政府は、31日の閣議で、企業がインターネットの通信販売などで契約者に示す「約款」について契約者の利益を一方的に侵害する内容は無効とする規定を新たに設けるなどとした、民法の債権や契約の分野の改正案を決定しました。

民法の債権や契約に関する分野は、明治29年の民法制定以来大きな改正が行われておらず、「社会や経済の実態に合わなくなっている部分がありトラブルも起きている」として、5年余り前に改正に向けた議論が始まり、政府は、31日の閣議で民法の改正案を決定しました。

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